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土地の評価と課税

[2016年3月8日]

ID:1933

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土地評価・課税について

 

固定資産評価基準によって、地目別に定められた評価方法により評価します。

 

 ○地目

 地目は、宅地、田及び畑(併せて農地といいます。)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。

 

○地積

 地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。

 

○価格(評価額)

 価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。

宅地

評価方法

  1. 道路・家屋の疎密度・公共施設等からの距離その他宅地の利用上の便を考慮して地区、地域を区分
  2. 標準地(間口、奥行き、形状等が標準的なもの)の選定
  3. 主要な街路の路線価の付設(地価公示価格、都道府県地価調査価格及び鑑定評価価格の活用)
  4. その他の街路の路線価の比準、付設
  5. 地区・地域内の各筆の評価

 平成6年度の評価替えから、宅地の評価は、地価公示価格の7割を目途に均衡化・適正化を図っています。

 

路線価等の情報は全国地価マップを使用してください。

 

課税

 

住宅用地に対する課税標準の特例
 住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地とその他の住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

小規模住宅用地

  • 200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)を小規模住宅用地といいます。
  • 小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。

その他の住宅用地

  • 小規模住宅用地以外の住宅用地をその他の住宅用地といいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地(一戸建住宅の敷地)であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分がその他の住宅用地となります。
  • その他の住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。

住宅用地の範囲

住宅用地には、次の二つがあります。

  1. 専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地……その土地の全部(家屋の床面積の10倍まで)
  2. 併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地……その土地の面積(家屋の床面積の10倍まで)に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地

特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は家屋の敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。

住宅用地割合
家屋 居住部分の割合 住宅用地の率
専用住宅 全部 1.0
地上5階以上の耐火建築物以外の併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上 1.0
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上4分の3未満 0.75
4分の3以上 1.0

 

宅地の税負担の調整措置

 平成24年度の評価替えの状況をみますと、全国的にある程度、負担水準(評価額に対する前年度課税標準額の割合)の均衡化が進展しつつあります。川西町についても同様に負担水準の均衡が進展していますが、依然として地域や土地によってばらつきが残っている状況にあります。同じ評価額であれば同じ税負担となるのが本来の姿です。

 平成24年度から平成26年度までの税負担の調整措置についてはこれまでの調整措置が継続されますが、平成24年度の税制改正により、住宅用地の税負担の特例措置が廃止になります。ただし、平成24年度および平成25年度においては経過的な措置として負担水準が90%以上100%未満の土地について課税標準額の特例措置が講じられます。

 

「負担水準」の計算は次の算式によって求められます。
負担水準 = 前年度課税標準額/新評価額(×住宅用地特例率(1/3又は1/6))

 

固定資産税額は、次のとおり求められます。

  • 商業地等の宅地

    課税標準額(価格×70%) × 税率(1.4%) = 税額
  • 住宅用地

    課税標準額(価格×1/6※) × 税率(1.4%) = 税額
    (※ 200平方メートルを越える住宅用地は1/3となります。)

ただし、前年度の課税標準額が低い土地については、今年度の課税標準額は次のとおりとなります。

商業地等の宅地

今年度の価格と比べて
 (ア)前年度課税標準額が今年度の価格の60%以上70%以下の場合
         → 前年度課税標準額を据え置きます。
 (イ)前年度課税標準額が今年度の価格の60%未満の場合
         → 前年度課税標準額 + 今年度の価格 × 5%
    (ただし、上記(イ)により計算した額が、今年度の価格の60%を上回る場合は60%、20%を下回る場合は20%が今年度の課税標準額となります。)

 

住宅用地
今年度の価格に1/6を掛けた額(=本来の課税標準額)と比べて
 (ア)前年度課税標準額が本来の課税標準額の90%以上100%未満の場合
         → 前年度課税標準額を据え置きます。
 (イ)前年度課税標準額が本来の課税標準額の90%未満の場合
         → 前年度課税標準額 + 本来の課税標準額 × 5%
    (ただし、上記(イ)により計算した額が、本来の課税標準額の90%を上回る場合は90%、20%を下回る場合は20%が今年度の課税標準額となります。)

農地

  • 一般農地

    市街化調整区域内の農地で、標準地を選定し評価・課税します。
  • 一般市街化区域農地

    一般の市街化区域農地は一般農地と評価の方法は異なりますが(宅地並み評価)、課税については、原則として、評価額に3分の1を乗じた額が課税標準額となり、税負担の調整措置が講じられています。
負担調整率
負担水準 負担調整率
0.9~ 1.025
0.8~0.9 1.05
0.7~0.8 1.075
~0.7 1.10

 

負担水準 = 前年度課税標準額/新評価額(×1/3)

新年度税額 = 前年度課税標準額×負担調整率×税率(1.4%)

負担水準の区分に応じて前年度の課税標準額に負担調整率を乗じて新年度の課税標準額を計算します。

お問い合わせ

川西町役場 税務課

電話: 0745-44-2642

ファックス: 0745-44-4780

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